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深圳二手房交易主要流程

1、首先要看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項。

2、查檔，買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案。

3、簽合同，買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任,確定這幾大要點后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內容寫入合同.簽合同是重點，很多糾紛的產生就是因為合同沒有完善，讓對方有機可乘。

4、資金監(jiān)管及貸款申請買方支付定金首期款入銀行資金監(jiān)管賬號,買賣雙方與銀行簽訂資金監(jiān)管協議,買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給賣方。

5、贖樓賣方辦理委托擔保公司贖樓公證委托書,向原貸款銀行申請贖樓,擔保人辦理贖樓擔保贖樓及注銷抵押登記手續(xù).

6、房屋過戶買賣雙方去國土局簽訂,遞交房產過戶申請,擔保公司領取回執(zhí)。

7、支付稅費憑回執(zhí)領取稅單后,買方支付相關稅費,擔保公司領出新房產證并同按揭銀行在國土局作抵押登記,銀行把首期款給賣方。

8、結清房款新房產證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方。

9、交房買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶.

深圳二手房交易稅費有哪些?

了解了深圳二手房買賣流程，我們再來了解一下深圳二手房交易稅費有哪些?深圳二手房交易稅費新規(guī)定,應該是指711頒布的按房地產評估價過戶及交稅的規(guī)定,以往都是按房子的原登記價過戶及交稅,現在需要憑房產證號及身份證號碼在國土局的網上查詢到評估價.

1.新的費用還增加了個稅,有兩種方式繳納二選一,一是按評估價減去原登記價的20%,二是按評估價的1%-1.5%繳納(144平以下為1%,144平以上為1.5%).如是家庭唯一住房,且滿5年的144平以下房產可免征個稅.

2.營業(yè)稅分兩種,144平以下滿5年可免征營業(yè)稅,144平以上滿5年的營業(yè)稅為(評估價-原登記價)*5.6%,未滿5年均按評估價的5.6%征收營業(yè)稅.

3.契稅,均按評估價繳納,一套房低于90平,繳納標準為1%,高于90平,繳納標準為1.5%,二套房全部按照3%來繳納.

深圳二手房交易種類及手續(xù)

一、正常過戶手續(xù)(一)交易稅費

1.營業(yè)稅(稅率5.6%賣方繳納)

根據2010年房產新政，二手房交易稅費規(guī)定轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。

這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。

2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。

另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

3.印花稅(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。4.契稅(基準稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納)

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費1.36元/平米總額=1.36元/平米*實際測繪面積(08年4月后新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易手續(xù)費總額：住宅6元/平米×實際測繪面積非住宅10元/平米×實際測繪面積

7.登記費(工本費)：80元共有權證：20元(二)所需材料

1.地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套)、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套(如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份)

2.房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認，并提交房改原始票據原件。

二、贈與過戶手續(xù)

(一)費用:免征營業(yè)稅和個人所得稅，但是需要增加1.公證費:40元/平米×產權證面積2.契稅的征收:不論房產什么情況都需要征收全額契稅

其他費用和正常過戶都一樣(二)所需材料1.公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權證復印件一套2.不需要經過地稅局直接可以過戶。3.房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

三、繼承房產交易過戶(一)繼承房產的費用有

1.公證費40元/平米×產權證面積

2.繼承公證費80元/單放棄繼承公證：80元/人

注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

(二)所需材料

1.公證處需要原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。

2.房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。

四、析產

析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標準，將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續(xù)。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。深圳目前購置二手房的稅費征收：

稅費的起征收取：商品房：(1)滿五年唯一：有契稅;(2)滿五年不唯一：有契稅、個稅;

(3)不滿五年唯一：有契稅、營業(yè)稅、個稅;(4)不滿五年不唯一：有契稅、營業(yè)稅、個稅;經濟適用房：(1)不滿五年不能上市交易;

(2)滿五年唯一：有契稅、土地出讓金(也叫綜合地價款);(3)滿五年不唯一：有契稅、土地出讓金、個稅;1、契稅：90平方以下的房子是1%*網簽價;90到140平方之間是1.5%*網簽價;140平方以上是3%*網簽價(超過140平方算是非普通住宅);二套房子契稅固定3%*

網簽價;商住兩用的房子是3%*網簽價;2、營業(yè)稅：網簽價*5.5%(城八區(qū)是5.6%)，商品房滿五年和經適房滿五年的非普通住宅營業(yè)稅是差額的5.5%;商品房不滿五年的非普通住宅是網簽價*5.5%;3、個稅：(房屋現值-房屋原值-本次購房營業(yè)稅金額-上次購房契稅金額-裝修費用-公證費-貸款的利息-交易費用)*20%;注：(1)還有二類經濟適用房，綜合地價款是3%*網簽價，其余同商品房;

(2)已購公房的綜合地價款是1560*房屋面積*1%(如果房屋是優(yōu)惠價購買的是*7%)，沒有非普通住宅一說，其余同商品房;

(3)具體情況具體分析，但是最主要的還是看房屋性質,所在城區(qū)。

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