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一、什么是小產權房?

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

二、小產權六大弊端

盡管小產權房價格較商品房價格低許多，然而由于小產權房本身不合法，因而購買小產權房會具備一定的風險，以下就是小產權房的六大弊端：

1、缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償

除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

4、配套不完善

這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。

5、遺贈也麻煩

由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業內人士還透露，因為沒有辦理相關手續，所以這種房子房價一般都很低，有些開發商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續引發的許多麻煩都甩給購房者。

6、小產權房不能抵押或者上市轉賣。

這個很好理解，因為沒有產權證，因此不能上市交易。所以購買小產權房，就要做好一直住下去的準備。

三、購買小產權房的注意事項

對于城鎮居民購買農民小產權房的效力問題，目前尚沒有一部法律對此作出明確的規定。因此如果確定想要購買小產權房，一般而言，法官在裁判此類案件時往往會綜合考慮以下幾個因素：

一是當事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗;

二是雙方簽訂的合同是否存在導致合同無效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規定的情形;

三是基層組織如村委會、村黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村支兩委的意見至關重要。

標簽： 買小產權房 小產權六大弊端